THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ TÒA NHÀ VĂN PHÒNG GẶP NHIỀU KHÓ KHĂN

Nguồn cung tăng mạnh, giá cho thuê giảm khiến thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn do phải cạnh tranh để giành khách thuê.

Nguồn cung tăng mạnh, giá cho thuê giảm đang khiến thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn do phải cạnh tranh để giành khách thuê. Theo báo cáo mới đây của Công ty Bất động sản CBRE Việt Nam, hiện TP.HCM có tổng cộng 266 văn phòng cho thuê  ở tất cả các hạng với diện tích cho thuê 1.724.338 m2.

Trong đó, văn phòng hạng A có 3 tòa nhà với diện tích 304.380 m2, văn phòng hạng B  có 41 tòa nhà với diện tích 680.971 m2, còn lại là văn phòng hạng C. Trong quý I/2011, nguồn cung mới chỉ xuất hiện ở thị trường văn phòng hạng B và C. Ở hạng B có thêm hai tòa nhà mới là 25bis Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1 và The Flemington, Quận 11, cung cấp thêm cho thị trường 42.000 m2 sàn. Ngoài ra, hạng C có năm tòa nhà mới với tổng nguồn cung xấp xỉ 16.000 m2.

GIC Building

Hiện giá thuê trung bình khoảng 20,48 USD/m2/tháng, giảm 2,5% so với quí trước và giảm 5,4%% so với cùng kỳ năm 2009. Theo đó, giá chào thuê văn phòng hạng A đã giảm từ 35.06 xuống còn 34,85 USD/m2/tháng so với quý IV/2010. Giá thuê cũng giảm đối với phân khúc văn phòng hạng B và C với tỷ lệ giảm giá lần lượt 2,6 và 2,3%. Theo đó, giá văn phòng cho thuê hạng B và hạng C lần lượt đạt mức 19,04 và 15,87 USD/m2/tháng. Với khung giá khá mềm, các cao ốc hạng B được đánh giá đang bước vào thời điểm cực thịnh và có nhiều cao ốc mới với dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật tốt.

Nguồn cung tăng đã đẩy giá văn phòng cho thuê  giảm xuống nhưng tỉ lệ trống của văn phòng cho thuê  lại tương đối ổn định. Theo đó, hạng A chỉ trống 3,5%, giảm so với mức 4,9% của Quý 4/2010. Tỷ lệ trống ở hạng B giảm 1,1 điểm phần trăm, do phần lớn nguồn cung mới từ tòa nhà Flemington vẫn còn trống. Câu hỏi hiện nay được nhiều người đi thuê văn phòng đặt ra là liệu trong thời gian tới, giá có tiếp tục giảm không? Trả lời cho vấn đề này, ông Rudolf Hever – PGĐ CBRE thì vẫn còn quá sớm để dự đoán về việc giá đã chạm đáy thị trường, nhưng tốc độ giảm đang chậm dần, đồng thời với việc không có nguồn cung văn phòng hạng A nào mới đi vào hoạt động đến quý I/2012, giá thuê văn phòng hạng A sẽ được giữ nguyên trong vòng 3 quý tới.

Gic BD Building

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho kết quả tương tự. Theo Savills, trong quý I/2011 giá cho thuê văn phòng trung bình tại TP.HCM tiếp tục giảm 3% so với quý trước, đạt khoảng 29 USD/m2 (hơn 600.000 đồng/m2). Điều đáng chú ý là theo khảo sát của Savills, hầu hết các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê  đều giảm giá thuê khi nguồn cung tiếp tục tăng nhằm giữ chân khách thuê hiện tại và thu hút khách thuê mới để lấp đầy những diện tích còn trống. Nguồn cung tiếp tục tăng trong thời gian qua là nguyên nhân khiến hầu hết các chủ cao ốc văn phòng giảm giá thuê và xu hướng này sẽ còn tiếp tục.

Công ty này còn dự báo, trong năm 2011, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM sẽ đạt 140.000 m2 (giảm 28% so với năm trước) và từ năm 2012 trở đi, dự kiến có thêm khoảng 960.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê được đưa vào thị trường. Tuy nhiên về lâu dài với mức hạn chế tín dụng của nhà nước để ngăn ngừa lạm phát thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án mà đang có những kế hoạch xây dựng, điều này làm ảnh hưởng đến nguồn cung sẽ ra trong tương lai bởi có thể sẽ có một số dự án bị giảm tiến độ, thậm chí là ngưng thi công.

Dự đoán về những diễn biến của thị trường văn phòng cho thuê, Savills Việt Nam cho rằng với việc nhu cầu thuê văn phòng làm việc của các ngân hàng trong nước đang có xu hướng gia tăng khi các ngân hàng này mở chi nhánh ngày càng nhiều trong các tòa nhà văn phòng sẽ đẩy tỉ lệ trống của các tòa nhà giảm xuống. Đồng thời, lượng vốn FDI đăng ký mới và bổ sung của TP HCM trong Q1/2011 tăng 262% so với cùng kỳ năm ngoái, do đó dự báo nhu cầu văn phòng làm việc sẽ gia tăng.

Ông Trương An Dương, Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Việt Nam tại TP.HCM, cho biết hiện trên thị trường TP.HCM đang xuất hiện hai xu hướng dịch chuyển đó là dịch chuyển khách thuê và dịch chuyển các tòa nhà văn phòng ra khỏi khu vực trung tâm. Về xu hướng dịch chuyển khách thuê, nhiều nhất hiện nay là từ văn phòng hạng A sang hạng B, nơi có mức giá cạnh tranh hơn và môi trường làm việc tốt hơn. Theo ông Dương, do nguồn cung trên thị trường hiện nay rất lớn cộng với ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô nên nguồn cầu trên thị trường cho thuê văn phòng đang rất hạn chế. Chính vì vậy, thị trường văn phòng cho thuê đang chịu một áp lực cạnh tranh rất lớn nên có thể khẳng định thị trường văn phòng hiện nay đang là thị trường của người đi thuê.

Người đi thuê đang có rất nhiều “quyền lực” để có thể mặc cả với chủ đầu tư về giá cũng như các tiện ích kèm theo.  Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển các tòa nhà văn phòng cho thuê ra khỏi khu vực trung tâm cũng là điều cần lưu ý. Ông Dương cho biết hiện nay, thay vì chỉ tập trung phát triển các tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP (chiếm đến 80 – 90% nguồn cung) thì hiện nay các chủ đầu tư cũng chú trọng phát triển ra các khu vực xung quanh. Theo đó, thị trường văn phòng hiện nay đang phát triển về hướng Tây và hướng sân bay Tân Sơn Nhất cũng như là phía Tây Nam. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang phát triển xuống khu vực quận 7, đặc biệt là khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tạo nên một trung tâm kinh doanh mới của TP.HCM. Ngoài ra, khu vực phía Đông – phía Thủ Thiêm và quận 2, quận 9 cũng rất đáng lưu ý. Theo đó, với những thay đổi nhiều trong vòng 5 năm tới cho tất cả các phân khúc, đặc biệt là hầm Thủ Thiêm sẽ được thông xe ở quý III/2011 thì tại khu vực quận 2 một số dự án là có thể tung ra một diện tích văn phòng cho thuê khá lớn.

Golden Fish Building

Khảo sát sơ bộ của phóng viên cũng cho thấy, tính từ đầu năm đến nay, giá thuê văn phòng đang có xu hướng giảm. Một số tòa nhà hạng C tại khu vực Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh đang có mức chào thuê khá rẻ, chỉ nằm trong khoảng 13 USD/m2/tháng, giảm khoảng 2 USD so với thời gian trước đây.  Một số văn phòng cho thuê  hạng A ở khu trung tâm TP.HCM cũng giảm giá thuê. Cụ thể, cao ốc Kumho Asiana Plaza ngay ngã tư Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, đang cho thuê 45 USD/m2/tháng, tòa tháp Vincom Center với 3 mặt giáp đường Lý Tự Trọng - Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn có giá thuê 35-40 USD/m2/tháng, Bitexco Financial, được chào giá trung bình khoảng 52 USD/m2/tháng. Mức phí trên đã bao gồm VAT nhưng chưa tính phí dịch vụ.

Hiện có nhiều chủ cho thuê đã sẵn sàng thỏa thuận ký hợp đồng dài hạn với biên độ điều chỉnh giá thấp; dành ưu đãi cho khách thuê thông qua nhiều hình thức như quảng bá hình ảnh bên trong tòa nhà; gia hạn thời gian sắp đặt, trang trí nội thất văn phòng (fít-out) dài hơn; chịu chia sẻ một phần chi phí điện nước, dịch vụ, tái bố trí mặt bằng; tăng cường các hình thức hậu mãi miễn phí…